报告摘要：2026年3月中上旬，上海二手房市场成交显著放量，引发广泛关注。市场热度回升的背后，是政策效应累积、价格调整到位及供需格局变化的共同作用。针对市场热议的“车位产证拆分推高网签量”的说法，我们认为该因素对总量影响极小，当前成交放量具备真实的市场基础。展望后市，市场修复正从刚需向改善型需求传导，3月全月成交量有望冲击新高，但不同板块与产品类型的表现或将有所分化。
一、现象描述：成交量显著放量，市场活跃度飙升
进入3月以来，上海二手房市场成交热度迅速攀升，多项指标创下近年新高。具体表现为：网签量持续高位运行、系统出现罕见繁忙、机构信心大幅提振。根据网上房地产及各媒体公开报道数据，3月中上旬市场表现如下表所示。总结现象：3月市场一改前期平淡态势，成交放量具备“速度快、来势猛、覆盖面广”的特征，已形成事实上的“小阳春”行情。
二、原因分析：政策、价格与信心的三重共振
本轮市场成交放量并非单一因素驱动，而是多重利好因素叠加作用的结果：
1、政策红利持续释放：前期“沪七条”等楼市优化政策的累积效应正在显现。包括前两年出台的购房首付比例15%、限购政策松绑等，可以看出，政策降低了交易门槛，修复了市场预期，促使前期持币观望的购房者加快入市步伐。政策对自住和改善性需求的支持，有效激活了交易链条。
2、价格调整到位，信心逐步修复：国家统计局数据显示，上海二手住宅价格在经历连续9个月环比下跌后，于2026年2月首次出现环比上涨0.2%。价格的止跌回升被视为市场触底的重要信号，打消了部分购房者“买涨不买跌”的顾虑，强化了“房价已调整到位”的预期，从而推动了决策周期缩短。从实际情况看，当前入市的购房者，在去年已经有较长时间的看房，对于价格的把握相对更为精准。
3、供需格局发生逆转：市场核心矛盾已从“去化难”转向“优质房源供给不足”。从数据看，2025年5月份左右开始，上海二手房挂牌量就开始进入下行周期，即挂牌积压的矛盾开始缓解。同时，以某大型中介为例，今年春节后挂牌量锐减至约8万套，较去年同期的17万套大幅下降近五成(一个原因是，很多房东房源挂牌属于可卖可不卖的心态，在价格持续下跌后纷纷撤牌)。供应减少叠加需求上升，导致买方议价空间缩小，甚至出现“多名客户抢一套房”的现象，进一步加剧了市场的紧迫感。从市场的实际反馈看，好房源和便宜房源相对减少，从结构上也影响了挂牌的单价结构，进一步扭转了供求两端的预期和策略。
三、误解分析：车位产证拆分并非网签放量的主因
近期市场出现一种观点，将网签量激增归因于3月份不动产登记规则调整后，车位单独交易导致一套房产被计为两套网签。我们认为此观点存在对交易流程的误解，高估了其对总量的影响。
1、交易流程溯源：基于各个中介机构的反馈情况，即使在车位与住宅登记于同一本产证的情况下，过去在交易时也一直是分别签署两份网签合同(房屋合同与车位合同，一个为住宅，一个为商业)，网签数据的统计口径并未发生改变。因此，所谓“新规导致一套变两套”的说法，是对既有操作流程的不了解。
2、实际影响测算：即便存在极少数的流程规范带来的统计微调，其对总量的影响也极为有限。核心逻辑在于，上海二手房成交主力是房龄较老的“老破小”以及动迁房小区。这类房源或没有配套产权车位，或车位本身不单独出售。因此，能够受到车位交易统计影响的，仅限于部分带有产权车位的次新商品房小区，占比其实很小。即使全月网签量达到3万套，其主体部分依然是真实的住宅交易。和统计口径或不动产登记模式的变化没有关系。
结论：将当前网签“爆量”简单归因于技术性拆分，是缺乏事实依据的误读。3月成交放量的核心驱动力，依然是真实市场需求的集中释放。
四、趋势分析：行情由刚需传导，修复进程有望延续
基于当前全国房地产市场的新形势，以及二手房的市场动能和结构性特征，我们对后市趋势做出以下判断：
1、成交量有望继续冲高：3月下半月通常是网签的高峰期，全月二手房网签量极有可能突破3万套，创下近年来月度成交新高。这一水平将是检验市场回暖成色的关键指标。总体上上海二手房是今年房地产小阳春行情的极其有力佐证，同时从中介公司的反馈来看，4-5月份市场交易热度将继续维持。
2、行情将由点及面传导：当前成交热点仍主要集中在外环外及中外环间的刚需和刚改项目(如闵行、普陀、松江等部分板块，总价500万左右)。中介机构的行业经验是，市场是否足够持续，接下来要看500-800万总价的房源交易情况。我们认为，根据置换链条的运行规律，刚需的活跃将为改善型需求“卖旧换新”创造前提，尤其是近期关于房价拐点或小涨的消息增多，置换需求观望情绪也在减弱。我们预计，进入3月下旬及后续月份，中高端改善型需求和豪宅市场的成交也有望提振，即市场热度将有所扩围和传导。
3、价格走势趋于稳健：随着挂牌量减少和成交周期缩短，市场天平正向卖方倾斜。房价已结束普跌，进入筑底回升的初期阶段。不过需要纠正两个误区，或者做一些风险提示。一是很多房源的交易周期还是偏长，尽管确实有快速成交的案例，但是后续也还是要关注从挂牌到过户的交易周期问题。二是近期一些房东考虑涨价，如5%-10%的幅度。我们认为，考虑到整体库存和居民购买力，短期内出现超过5%的价格上涨的可能性并不大。唯有部分确实抢手的好房源会有微小的涨价，但全市房源价格总体上还是以持平为主。换句话说，二手房市场将呈现“成交量先行、价格温和跟进、后续量升价稳”的积极态势。
4、市场分化或将加剧：优质地段的次新房、总价可控的拆迁房、拥有稀缺资源的房产、学区资源好的项目将率先企稳反弹；而远郊、无配套、房龄过大的老旧房源，以及挂牌价出现明显拉升的，即便在整体回暖的行情下，其修复速度也可能相对滞后。总体上围绕安居宜居需求的市场将更具有可持续性。
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